Khi quyết định mua nhà Vinhomes theo hình thức chuyển nhượng, nhiều người thường chỉ tập trung vào giá bán mà có thể bỏ qua các khoản chi phí phát sinh. Việc này có thể dẫn đến những bất ngờ không mong muốn, đặc biệt là các chi phí “ẩn” và rủi ro pháp lý.
Dưới đây là tổng hợp các chi phí cơ bản và những lưu ý quan trọng cần nắm rõ khi mua chuyển nhượng nhà Vinhomes.
1. Các chi phí chuyển nhượng cơ bản
Tùy thuộc vào tình trạng pháp lý của bất động sản, chi phí chuyển nhượng sẽ khác nhau.
Trường hợp 1: Nhà đã có Sổ đỏ (Pháp lý rõ ràng) Khi tài sản đã có sổ đỏ, thủ tục pháp lý rất rõ ràng. Các khoản phí người mua sẽ trả bao gồm: Thuế thu nhập cá nhân (2%), lệ phí trước bạ (0,5%), và phí công chứng (khoảng 0,1% – 0,2%). Như vậy, tổng chi phí sẽ rơi vào khoảng 2,5% đến 2,65%.
Trường hợp 2: Nhà chưa có Sổ đỏ (Chuyển nhượng Hợp đồng mua bán) Với trường hợp này, người mua sẽ mất ít chi phí hơn. Cụ thể, bạn chỉ cần đóng thuế thu nhập cá nhân (2%) và sẽ không mất lệ phí trước bạ do tài sản chưa có sổ đỏ. Tổng chi phí trong trường hợp này là khoảng 2%.
Phí môi giới (Áp dụng cho cả hai trường hợp) Đây là khoản phí dành cho các bạn môi giới, trung bình khoảng 1%. Việc bên mua hay bên bán trả phí này sẽ tùy thuộc vào thỏa thuận ban đầu của hai bên trước khi đặt cọc.
2. Các “chi phí ẩn” và rủi ro pháp lý cần đặc biệt lưu ý
Đây là những khoản phí hoặc rủi ro mà người mua thường dễ bỏ qua nhất.
Thứ nhất: Kinh phí bảo trì (0,5%) Vấn đề này thường phát sinh với những căn nhà mà chủ cũ (người bán) chưa nhận bàn giao. Do chưa nhận nhà, họ cũng chưa đóng khoản kinh phí bảo trì 0,5% này. Khoản phí này được tính là 0,5% giá trị hợp đồng mua bán (HĐMB) gốc mà người bán đã ký với chủ đầu tư.
Để tránh tranh chấp, người mua và người bán phải thỏa thuận rõ ràng ngay từ đầu (trước khi đặt cọc) xem bên nào sẽ chịu trách nhiệm đóng khoản phí này. Khoản phí này có thể được tính vào giá bán, hoặc chủ nhà sẽ trừ đi khoản này trong giá bán để người mua tự đóng cho Vinhome khi nhận bàn giao nhà.
Thứ hai: Rủi ro khi mua nhà đang thế chấp ngân hàng Đây là một lưu ý pháp lý cực kỳ quan trọng, áp dụng cho cả nhà cao tầng và thấp tầng.
Về mặt pháp lý, theo Bộ luật Dân sự, một tài sản đang thế chấp tại ngân hàng khi bán phải được sự chấp thuận của ngân hàng đó. Nếu không, hợp đồng đặt cọc có thể bị vô hiệu. Hậu quả là nếu giá nhà tăng, chủ nhà có thể “phá cọc” mà không cần phải đền cọc. Nếu kiện ra tòa, hợp đồng vô hiệu sẽ khiến người mua tự chịu án phí.
Một giải pháp thường thấy nhưng không hiệu quả là yêu cầu chủ nhà đi xin xác nhận của ngân hàng, vì các ngân hàng thường sẽ không xác nhận để tránh dính vào các tranh chấp dân sự.
Giải pháp đúng là khi làm hợp đồng đặt cọc, hai bên cần ghi rõ một điều khoản: “Thỏa thuận mua bán này hướng đến việc trả nợ ngân hàng trước”.
Tức là, tiền mua nhà sẽ được ưu tiên để tất toán khoản vay ngân hàng, sau đó chủ nhà mới nhận phần lợi nhuận còn lại.
Khi có thỏa thuận này, hợp đồng đặt cọc sẽ có hiệu lực pháp lý. Nếu một trong hai bên phá cọc, các điều khoản đền cọc sẽ được áp dụng theo đúng hợp đồng.
3. Kết luận
Việc mua bán chuyển nhượng nhà Vinhomes có thể phát sinh nhiều chi phí ngoài dự tính. Nắm rõ các khoản phí cơ bản và đặc biệt là các “chi phí ẩn” như kinh phí bảo trì, cùng các rủi ro pháp lý với nhà đang vay vốn sẽ giúp người mua tự tin hơn trong giao dịch, tránh được những tranh chấp và rắc rối không đáng có.
