Dù đã mở bán gần một năm, dự án Vinhomes Cổ Loa (tên thương mại Vinhomes Global Gate) vẫn chưa có dấu hiệu hạ nhiệt. Sức hút này đến từ vị trí đắc địa và kết nối giao thông hoàn hảo, được minh chứng bằng việc 99% quỹ căn thấp tầng và 80% số căn hộ cao tầng đã tìm thấy chủ nhân.
Tuy nhiên, đằng sau những lời khen có cánh và bức tranh “màu hồng”, có những góc nhìn thực tế và lý trí mà nhà đầu tư cần xem xét. Bài viết này sẽ phân tích 3 “cái bẫy” tiềm ẩn dễ khiến nhà đầu tư lầm tưởng khi quyết định xuống tiền mua nhà phố tại dự án này.
1. “Bẫy” về khả năng kinh doanh và cho thuê
Dự án Vinhomes Cổ Loa được định vị là một khu đô thị mở hoàn toàn, nơi tất cả nhà phố và biệt thự đều được phép đăng ký kinh doanh. Với Trung tâm Triển lãm Quốc gia và kết nối hoàn hảo đến phố cổ và sân bay Nội Bài, nơi đây được kỳ vọng trở thành trung tâm giao thương mới của toàn miền Bắc.
Tuy nhiên, thực tế là không phải vị trí nào cũng có khả năng kinh doanh tốt.
Ngoài các dãy “vàng” mà ai cũng nhìn thấy (như cạnh chung cư, mặt hồ, đường lớn), các vị trí còn lại tồn tại nhiều điểm yếu cố hữu cản trở việc kinh doanh:
- Phụ thuộc khách vãng lai: Các vị trí này không có lượng khách tại chỗ, hoàn toàn phụ thuộc vào khách bên ngoài. Nếu không có yếu tố đặc biệt về ngành hàng hoặc thương hiệu, việc thu hút khách sẽ rất khó khăn.
- Vị trí khuất: Nhiều căn nhà phố nằm ở vị trí khuất, khó nhận diện thương hiệu.
- Lòng đường nhỏ (Điểm yếu chí mạng): Đây là trở ngại lớn nhất. Phần lớn các vị trí này có lòng đường chỉ từ 7-9m. Trong thời đại ô tô, việc đậu đỗ xe cho khách hàng trở nên vô cùng bất tiện. Điển hình như dãy Nhật Nguyệt cạnh Vincom, lòng đường 7m khiến hai ô tô không thể tránh nhau nếu có xe đỗ hai bên. Về lâu dài, điều này sẽ làm giảm đáng kể lượng khách đến địa điểm kinh doanh.
- Diện tích xây dựng nhỏ: Các căn 62.5 – 63m2 chỉ có diện tích sàn thực tế khoảng 52-53m2, khiến không gian kinh doanh bị nhỏ, hạn chế việc lựa chọn loại hình kinh doanh.
Vì vậy, nhà đầu tư kỳ vọng cho thuê được giá tốt hoặc tự kinh doanh tại các khu vực này phải hết sức lưu ý để lựa chọn vị trí cho phù hợp.
2. “Bẫy” về kỳ vọng tăng giá
Với một vị trí đắc địa, kỳ vọng về tăng giá khi đầu tư là rất lớn. Tuy nhiên, khả năng tăng giá của mỗi phân khu và mỗi loại diện tích là khác nhau.
Những vị trí chắc chắn tăng giá tốt là những căn có khả năng cho thuê kinh doanh (đã nói ở trên), các căn giáp mặt công viên, căn góc vị trí đẹp và căn xẻ khe. Giá trị của chúng đến từ vị trí đẹp và quan trọng hơn là sự khan hiếm.
Hãy cùng phân tích tiềm năng của các loại diện tích phổ biến:
Loại 1: Quỹ căn 62.5m2 và 63m2 Đây là loại căn có số lượng lớn nhất dự án, với hơn 2.500 căn. Chúng có mặt tiền 4.5 – 5m, diện tích sàn 52-53m2 và phần lớn nằm trên các con đường nội khu 7-9m.
Giá bán ban đầu (CĐT) khoảng 16-20 tỷ. Giá thứ cấp hiện tại đang được rao bán phổ biến từ 19-21 tỷ.
Nhà đầu tư cần lý trí tự trả lời các câu hỏi:
- Sản phẩm này có khan hiếm không khi có tới hơn 2.500 lựa chọn?
- Quỹ căn này có kinh doanh tốt không khi ở những vị trí đường nhỏ?
- Bạn sẽ kinh doanh gì với lòng nhà chỉ 52m2?
- Vào năm 2030, thị trường có sẵn lòng bỏ ra 25-30 tỷ để mua lại quỹ căn này?
Loại 2: Quỹ căn 75m2 – 90m2 Quỹ này có khoảng 1.000 căn, diện tích sàn 63-76m2 (5 tầng), giá bán từ 24-36 tỷ/căn (320-400 triệu/m2). Giá thứ cấp hiện tại cao hơn giá niêm yết từ 15-25%.
Các căn này có không gian sống và cơ hội kinh doanh tốt hơn. Tuy nhiên, mức giá bán ban đầu đã ở mức khá cao, nên kỳ vọng tăng giá vượt trội trong ngắn hạn là rất khó. Thời gian nắm giữ tối ưu thường là 3-5 năm. Những căn nằm trong đường nhỏ (7-9m) và xa tiện ích cũng sẽ gặp vấn đề về giá trị gia tăng và thanh khoản.
Loại 3: Quỹ căn trên 100m2 – 300m2 Đây là dòng sản phẩm đặc biệt (căn góc, xẻ khe, biệt thự), số lượng khoảng 600 căn, có tính khan hiếm cao, thu hút giới tinh hoa. Tuy nhiên, ngay cả trong phân khúc này, những căn ở vị trí cuối đường, cuối dãy, xa tiện ích sẽ là phần khó thanh khoản nhất do nền giá cao mà vị trí lại không ưu việt.
3. “Bẫy” mua nhà gần nghĩa trang
Một thực tế cần phải biết là Vinhomes Cổ Loa có nhiều khu vực tâm linh hơn các khu đô thị Vinhomes khác. Mặc dù phần lớn các khu mộ nhỏ đã được di dời, 3 nghĩa trang lớn nhất vẫn còn lại tại dự án và sẽ không được di dời.
Khi tìm hiểu, nhà đầu tư phải biết rõ các vị trí này. Bất động sản gần khu tâm linh sẽ rất khó thanh khoản về sau.
Các vị trí hiện đang có nghĩa trang tại Vinhomes Cổ Loa bao gồm:
- Khu Tinh Hoa: Có một nghĩa trang thai nhi rất lớn nằm ngay trước mặt dãy TN (Tinh Hoa) và HG (Hải Đường) không số.
- Khu Thịnh Vượng: Có một nghĩa trang nằm giữa lòng hồ nhỏ, đối diện mặt các căn góc TĐ1, TĐ7 và TĐ8.
- Khu Cát Tường: Có một nghĩa trang to ngay trước mặt dãy TP4.5 (Tiểu Phố).
Kết luận
Không thể phủ nhận Vinhomes Global Gate – Cổ Loa là một dự án rất đẳng cấp và sẽ là trung tâm mới của Hà Nội trong vài năm tới.
Tuy nhiên, nếu mua bất động sản tại đây với mục đích đầu tư và cho thuê, nhà đầu tư nên cân nhắc và lựa chọn kỹ vị trí trước khi quyết định. Trong ngắn hạn, các vị trí thiếu tính khan hiếm và không thuận tiện cho kinh doanh sẽ khó có thể tăng giá tốt. Thời gian nắm giữ để có được lợi nhuận tối ưu tại dự án này được dự báo là từ 3 đến 5 năm.
